Lakás, lakóház értékesítése után keletkezett jövedelem után fizetendő adózási szabályok 2011. januárjától

Az ingatlan értékesítéséből származó bevétel adóköteles, melynek mértéke, az így keletkezett jövedelem 16%-a.

A jövedelemszerzés időpontja:

Ingatlanok esetén ( lakás, üzlethelyiség, garázs, stb.), továbbá az ingatlan nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog ( pl.: haszonélvezet ) megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést ( okiratot, határozatot ) a Földhivatalhoz benyújtották.

Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog szerzési időpontjának az erről szóló szerződés szerinti időpontot kell tekinteni. Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés időpontjának tekinteni.

A jövedelem kiszámítása:

Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem kiszámításakor, a keletkezett bevételből le kell vonni azokat a kiadásokat, melyek az értékesített ingatlan megszerzésével és eladásával kapcsolatban az eladónál felmerültek.

Levonható kiadások:

   1. a szerzésre fordított összeg: ( vásárlásnál: vételár, öröklésnél: forgalmi érték, stb.)
   2. az ingatlan megszerzésével és eladásával kapcsolatban felmerült kiadás ( megfizetett illeték, ügyvédi költség, ingatlanközvetítői jutalék, hirdetési költség stb.)
   3. az értékesített ingatlanon idő közben elvégzett értéknövelő beruházások költsége ( bővítés, fűtéskorszerűsítés stb.)

Az állagmegóvó beruházások költsége ( festés, burkolás stb.) nem vonható le.
Fontos, hogy a költségek csak akkor számolhatóak el, ha azok számlával vagy más okirattal igazoltak.

A levonások után fennmaradó jövedelem tovább csökkenthető:

    * 0 százalékkal, a szerzés évében és az azt követő évben,
    * 10 százalékkal, a szerzés évét követő második évben,
    * 40 százalékkal, a szerzés évét követő harmadik évben,
    * 70 százalékkal, a szerzés évét követő negyedik évben.

A szerzés évét követő ötödik évtől a lakóingatlan eladásából származó jövedelem adómentes.

Tovább csökkenti az adóalapot, ha az értékesítésből származó jövedelmet (vagy annak egy részét) a magánszemély 2 éven belül saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló intézményben biztosított férőhely- visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli- megszerzésére használja fel.

(A nem lakóingatlanok (pl.: üzlethelyiség, iroda, garázs stb.) átruházásából származó jövedelem 15 évig adóköteles.
Az öt évnél régebben szerzett nem lakóingatlan értékesítése esetén, a kiadásokkal csökkentett bevételt a szerzési idő függvényében csökkenteni kell. Ha az értékesített ingatlant az eladást megelőző hatodik évben szerezte, akkor a jövedelem 10 százalékkal csökken, a hetedik évben 20 százalékkal és minden további évben 10-10 százalékkal, így ha az ingatlan átruházása a szerzést követő tizenötödik évben vagy később történik, akkor nincs adózási kötelezettség.)



Ingatlan megszerzésekor, vételekor fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték

Visszterhes vagyonátruházási illetékfizetés kötelezettsége akkor merül fel, ha a szerzés ellenérték fejében (azaz: nem ingyenesen), illetve öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső, más módon, (pl.: öröklési szerződéssel vagy elbirtoklással.) történt.
Visszterhes vagyonátruházási illetéket kiemelten ingatlanok, vagyon értékű jogok (haszonélvezet, használat stb.), valamint egyéb törvényben nevesített ingóságok megszerzése után kell fizetni.
Az illeték általános mértéke: 4% (kivéve: lakóingatlanok esetén.)

Lakóingatlan megszerzésekor fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték

Lakás, lakóingatlan megszerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja, a megszerzett lakóingatlan forgalmi értéke. (Amennyiben az illetékhivatal nem talál túlzott eltérést a vételár és a becsülhető forgalmi érték között, úgy a vételár alapján róják ki az illetéket.)

Az illeték mértéke lakás, lakóház magszerzése esetén: 4 millió forintig a forgalmi érték 2%-a, valamint a 4 millió forint forgalmi értéket meghaladó rész 4%- a.
Pl.: 10 M Ft értékű ingatlan vásárlásakor, a 4 M Ft-ra eső rész 2%-a (80eFt), valamint a 6 M Ft-ra eső rész 4%-a (240eFt), azaz összesen: 320.000 Ft.

Kedvezmények

Cserét pótló vétel

Lakáscsere esetén mindkét félnek, az elcserélt ingatlanok értékének különbözete után kell megfizetnie az illetéket. Ezzel összhangban ingatlan megszerzése (vétele) esetén, a megszerzést megelőző vagy azt követő 1 éven belül értékesített saját tulajdonú lakóingatlan forgalmi értéke levonható a megszerzett ingatlan forgalmi értékéből, és csak a különbözet után fizetendő az illeték.

Amennyiben az így keletkezett különbözet illeték vonzata magasabb, a csak a megszerzéssel összefüggésben keletkező illeték mértékénél, úgy a kedvezőbb illeték megfizetése választható.

Minden vétellel szemben csak egyetlen értékesítés vehető figyelembe.
Pl.: 20 M Ft (megszerzett lakás forgalmi értéke) - 10 millió (1 éven belül eladott lakás forgalmi értéke) = 10 M Ft (az illeték alapja) azaz: 320.000 Ft a megfizetendő illeték.

Fiatalok első lakásvásárlása

35 év alatti magánszemély első lakás vásárlása esetén, ha a lakás értéke nem haladja meg a 8 millió forintot, akkor 50 százalékos, de maximum 40 ezer forint illetékkedvezményben részesül.

Új építésű ingatlan vásárlására vonatkozó illeték kedvezmény

Új építésű ingatlan vásárlása 15 M Ft-ig illetékmentes.
15 M Ft és 30 M Ft közötti értéken vásárolt ingatlan esetén, a 15 M Ft - ig fizetendő illetéket nem kell megfizetni. (vagyis a 15 M Ft-t meghaladó rész 4 %-a fizetendő)
30 M Ft vagy magasabb forgalmi értékű ingatlan megszerzése esetén nem vehető igénybe illeték kedvezmény.